Stellungnahme zum Seenbewirtschaftungsgesetz ab 2026

Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Bewirtschaftung landeseigener Flächen an Salzburger Seen (Salzburger Seenbewirtschaftungsgesetz), ausgesendet zur Begutachtung mit Schreiben des Landes Salzburg vom 11.2.2025, GZ 20031-FIN/428/11-2025 

Gegen den Gesetzesentwurf bestehen erhebliche rechtliche Bedenken wegen Verfassungs- und Gesetzeswidrigkeit.

1. Laut den Erläuterungen (in der Folge kurz: E) soll mit der Regelung „eine möglichst transparente und verwaltungsökonomische Bewirtschaftung landeseigener Grundstücke“ an Seen sichergestellt werden, wobei die „Beibehaltung des bestehenden Systems sowie eine konsensuale Vorgehensweise“ als sinnvoll angestrebt werden.

Indem das Land Salzburg das Mietentgelt (mit Tarifen und Minderungsbeträgen) sowie auch die (zum 1.1. 2016 „neu berechnete oder hinzugekommene“) Vertragsfläche seinem künftigen Vertragspartner nunmehr gesetzlich vorgibt (§§ 2, 3), werden die wesentlichen Punkte eines privatwirtschaftlich abzuschließenden Mietvertrags jedem Korrektiv durch das Vertragsrecht (zB wegen Sittenwidrigkeit, Wucher nach ABGB; wegen grob benachteiligender Vertragsbestimmungen nach KSchG) entzogen. 

Das Land Salzburg nützt so seine faktische monopolistische Übermacht bei der Vermietung von Seeuferstreifen aus. Dem Mieter lässt er keine Verhandlungsmöglichkeit, um eine Gleichwertigkeit der wechselseitigen Vertragspflichten zu erreichen bzw. ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters und Gegenleistung des Mieters zu beseitigen. 

Der Mieter, der keine Ausweichmöglichkeit hat, befindet sich in einer Zwangslage und hat alle Vorgaben zu akzeptieren, will er seine „mit Zustimmung des Vermieters“ sowie „zum Teil mit erheblichen Eigenmitteln“ errichteten Baulichkeiten auf Landesgrund sichern. 

Dem Gesetzgeber ist hierbei durchaus bewusst, dass der Mieter am „Fortbestand“ seines Eigentums bzw am „Investitionsschutz“, sohin am Abschluss eines neuen Vertrags „ein hohes Interesse“ hat. (vgl E, S 3)

2. Entgegen den E wird mit dem vorgesehenen System verschiedener Tarife, Minderungsbeträge und der Festlegung eines Höchstentgelts von € 9.600,- (§§ 2,3 u § 5) der Grundsatz der Gleichbehandlung verletzt.

Tatsächlich haben Mieter für die Überlassung von Seeuferflächen zum Gebrauch jeweils einen unterschiedlichen Preis pro m2 und Jahr zu bezahlen, weil das Tarifsystem aus vorgeblich rein verwaltungsökonomischen Gründen bei der Bestandgabe im Bereich der Privatwirtschaftsverwaltung zu Lasten des Mieters 

• weder die konkrete Beschaffenheit der überlassenen Fläche berücksichtigt
• noch sicherstellt, dass nicht nutzbare und/oder nicht exklusiv privat nutzbare Flächenteile (wie zB Schilfbestand oder Flächen im Wasserbett des Sees) von der Bewirtschaftung ausgeschlossen werden;
• Nutzungstarife bei Flächen mit Bebauung ohne Rücksichtnahme auf die konkrete Flächeninanspruchnahme für die jeweils “komplette Vertragsfläche und nicht nur für die konkret bebaute Fläche“ vorschreibt (vgl E, S 6),
• die Geringfügigkeit der Bebauung nicht im Verhältnis zur jeweils „kompletten Vertragsfläche“ relativ, sondern für alle Grundstücke unabhängig von Größe und Beschaffenheit mit einer „Bebauung auf Landesgrund“ von nicht „größer als 10 m2“ (sohin: kleiner oder gleich 10 m2) festlegt (§ 2) und
• eine Differenzierung der Bebauung nur nach Fehlen oder Vorhandensein einer „Aufenthalts- bzw Wohnmöglichkeit“ bzw nach „Bau mit /ohne Infrastruktur“, nicht aber nach Baualter, Bauart und der durch die Bebauung konkret bewirkten Nutzungsverbesserung vornimmt. (§ 2)

So muss ein Mieter beispielsweise trotz flächenmäßig kleiner Bebauung von 20 m2 auf einer größeren Vertragsfläche von 800 m2, sohin bei einer Flächeninanspruchnahme von nur 2,5 % nach Tariftyp A 2 

€ 12,80/m2 x 800 = €10.240/gedeckelt €9.600,00 bzw nach Tariftyp A 3 € 16,00/m2 x 800 = €12.800/gedeckelt €9.600 wertgesichert pro Jahr bezahlen, während ein Mieter bei einer Verbauung von 100m2 auf einer kleinen Vertragsfläche von 200m2, sohin bei einer Flächeninanspruchnahme der Bebauung von 50 % jährlich wertgesichert nach Tariftyp A 2 € 12,80/m2 x 200 = € 2.560 bzw nach Tariftyp 

A 3 € 16,00/m2 x 200 = €3.200 wertgesichert bezahlen muss. 

Unberücksichtigt bleibt in solch einem Bewirtschaftungssystem, dass Größe und Qualität bzw Standard der Bebauung unmittelbaren Einfluss auf die Nutzbarkeit der Vertragsfläche hat: eine Vertragsfläche, die zu 97,5% aus Freifläche/Liegewiese besteht und nur mit einer Boots- oder Gerätehütte ohne Aufenthaltsmöglichkeit bebaut ist, kann während Schlechtwetterperioden nicht genutzt werden, während die zu 50 % verbaute Vertragsfläche bei Aufenthalts- bzw Wohnmöglichkeit im Bau durchaus eine witterungsunabhängige Nutzung ermöglicht.

Mieter mit kleinen Grundstücken, die eine große, gut nutzbare Bebauung aufweisen, zahlen somit weniger als Mieter mit großen Grundstücken und kleinen Hütten, die keine Aufenthalts- oder Wohnmöglichkeit bieten. 

Die angeblich bei der Tarifkalkulation „auf Grund der unterschiedlichen Beschaffenheit der Vertragsflächen bewusst angesetzten Mischtarife“ benachteiligen daher einzelne Mieter ohne sachliche Rechtfertigung.

Das Tarifsystem ist tatsächlich nicht geeignet, „den jeweiligen topografischen Gegebenheiten sowie den teilweise eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten (bspw Schilfbestand) entsprechend Rechnung“ zu tragen. (vgl E S 5)

Eine transparentes, faires und für alle Mieter gleiches Bewirtschaftungssystem müsste die Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung (Äquivalenz der wechselseitigen Vertragspflichten) sicherstellen und ausschließen, dass einzelnen Mietern die Nachteile der nur zugunsten des Vermieters verwaltungsökonomisch vereinfachten Entgeltsberechnung aufgebürdet werden.

Die Ungleichbehandlung und Schlechterstellung einzelner Mieter kann durch Tarifabschläge bzw Minderungsbeträge, die nur zeitlich befristet, kontinuierlich wegfallend und voneinander abhängig gewährt werden (§ 3), nicht kompensiert werden. 

Der Gesetzgeber müsste zur Vermeidung von ungerechtfertigten Benachteiligungen oder einer Ungleichbehandlung einzelner Mieter daher eine differenzierte Entgeltvorschreibung vorsehen, die auch die Anwendung verschiedener Tariftypen für eine Vertragsfläche, sohin eine Festlegung des Nutzungsentgelts nach den konkreten topografischen Verhältnissen bzw nach der „mehr oder weniger optimalen“ Nutzungsmöglichkeit der einzelnen Mietfläche (vgl E S 5) erlaubt; 

so etwa bei einer Bebauung des Landesgrunds die Anwendung von Tarif A 2 bzw A 3 nur für die konkret bebaute Fläche sowie die Zuordnung der unbebauten Teile der Mietfläche zu anderen Tariftypen wie A 1 und Sondertarif 3.

Der Gesetzgeber müsste weiters vorsorgen, dass vom Mieter nicht bzw nicht privat nutzbare Flächenteile von der Bewirtschaftung bzw Tarifberechnung jedenfalls ausgeschlossen sind, sohin aus der „kompletten Vertragsfläche“ (vgl E S 6), die allenfalls zum 1.1.2016 „neu berechnet oder hinzugekommen ist“ (§ 3) und einen wesentlichen Faktor der Entgeltsberechnung darstellt, ausgeschieden wird.

Das kann selbst im Rahmen einer verwaltungsökonomischen Bewirtschaftung jederzeit problemlos erfolgen, da das Land Salzburg im Rahmen einer „Bestandserfassung unter Abgleichung mit den Zielen der Raumplanung sowie des Naturschutzes“ die Daten „der bestehenden Nutzungen an den Seeuferbereichen“ und auch „den Naturstand vermessungstechnisch erfasst“ hat (vgl E S 5) und diese Daten bezogen auf die jeweilige Mietfläche jederzeit richtig in die zu erstellenden Mietverträgen einarbeiten kann. 

Der Sicherstellung richtiger, gerechter und fairer Vertragsgrundlagen als Voraussetzung für die Anwendung eines Tarifsystems und Erreichung einer Vertragsäquivalenz stehen keine erkennbaren faktischen oder sonstigen Hindernisse entgegen. 

Ein dem Grundsatz der Gleichbehandlung entsprechendes Bewirtschaftungssystem müsste überdies allen Mietern ohne Unterschied die Kriterien für eine „moderate Gestaltung der Konditionen für Vertragspartner“ zugute halten, wie sie in den E nur für einzelne Vertragspartner vorgesehen sind (vgl E,

S 4, zB für Vertragspartner im Haupt- und Nebenerwerb, dessen Grundlage die Nutzung des Sees ist“, Gemeinden, Wassersportvereinen), weil alle Mieter 

• resultierend aus ihren vertraglichen Nebenleistungspflichten durch die Pflege und Erhaltung des Mietgegenstandes anstelle des Eigentümers „einen maßgeblichen Beitrag zur Attraktivierung des Sees für einheimische wie auch ausländische Gäste“ leisten; 
• von der beschränkten Nutzbarkeit der Seeuferfläche durch Witterungseinflüsse betroffen bzw von der Erreichung eines gleichwertigen Vertragszwecks abhängig sind, wobei die Nutzbarkeit „in aller Regel auf eine Saison“, die Sommer-Saison beschränkt ist, außerhalb der in vielen Bauten auch kein Wasser oder eine Heizquelle zur Verfügung steht, 
• gleichermaßen durch „gestiegene Energiekosten“ und inflationsbedingte Geldwertverluste „maßgeblich belastet sind, ohne diese Kosten weitergeben zu können“ und
• im Interesse des Landes Salzburg „die Nutzung überlassener Flächen als Naherholungsort“ auch für ihre Familien und Bekannten „ausgewogen steuern und gewährleisten“, sodass Alt und Jung auch verschiedene Sportarten, wie Schwimmen, Segeln, Surfen, Rudern, etc ausüben können. 

Es ist auch eine sachlich nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung, wenn nur einzelnen Mietern (wie zB den Wassersportvereinen) zur Erreichung eines bestimmten (Vereins-) Zwecks, nicht aber allen Mietern zur Erreichung des jeweiligen Vertragszwecks dieselben Tarife (zB Sondertarif 2 und/oder ) verrechnet werden. Auch die Sicherstellung des Freizeit- und Erholungszwecks steht laut Salzburger Landesverfassungsgesetz LVG im öffentlichen Interesse. 

3. Durchschnittliche private Mieter, denen keine Sondertarife und/oder dauernd gleichbleibende Abschläge/Minderungsbeträge verrechnet werden, können sich die neuen Entgelte nicht mehr leisten, obwohl sie ein besonders hohes Interesse am Fortbestand des Vertragsverhältnisses zum Land Salzburg bzw am Schutz ihrer Investitionen in die Mietflächen haben, die sie bei Nichtabschluss neuer Verträge verlieren, da das Land Salzburg – wie Beispiele am Ender Vertragsperiode 2006 – 2015 gezeigt haben, dann die entschädigungslose Räumung des Grundstücks, sohin die Entfernung der Bauwerke, Einbauten, Anlagen und Wiederherstellung des früheren Zustands auf eigene Kosten des vormaligen Mieters verlangt.

Dass die Tarife gegenüber den 2016 ausdrücklich als „fair und marktkonform“ eingeführten (danach jährlich wertangepassten) Miettarifen neuerlich um 60 % (!) angehoben werden sollen, trifft wie bereits 2016 vor allem Mieter aus der historisch gewachsenen Nutzerschicht, die die Bauten auf den Bestandflächen mit erheblichen Eigenmitteln errichtet und nach Hochwasserereignissen aufwändig saniert haben; dies nachdem ihnen das Land Salzburg (zB im Informationsblatt „Ufermiete Wallersee“ schriftlich) zugesichert hatte, dass durch das 2006 als „gerecht“ eingeführte neue Bewirtschaftungssystem auch in den nachfolgenden Vertragsperioden „Rechtssicherheit für längerfristig angelegte Investitionen“ besteht.

Damals wurde für die Mietflächen, die das Land Salzburg entsprechend einer im Jahr 2004 erfolgten Vermessung festgelegt hat, als maximaler Mietzins (wertgesichert) € 3/m2 und Jahr festgelegt, wobei der Mietzins von der Bebauung der Mietfläche unabhängig, sohin „wertneutral“ war. 

Für die wiederholte Behauptung einer Anhebung des Mietentgelts auf marktkonforme Basis, die wegen Außerkrafttretens des Gesetzes am 31.12.2035 (§ 7) wiederum keine Relevanz als Orientierungshilfe für Investitionen von Mietern haben dürfte, fehlen nachvollziehbare Daten. 

Die neuen Tarife basieren aber offensichtlich auf Baulandpreisen und widersprechen schon deshalb dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, da das Land Salzburg als redlicher Vertragspartner nur für seine Leistung, sohin nur für den Mietern unbebaut überlassene Grünlandflächen im natur- und landschaftsgeschützten Überschwemmungsgebiet eines Sees Mietentgelt verlangen darf. 

Bei Einführung des neuen Seenbewirtschaftungssystems im Jahr 2016, das nach Absicht des Gesetzgebers grundsätzlich beibehalten werden soll, wurde seitens des vom Land Salzburg beauftragten Sachverständigen eingeräumt, dass die Mietflächen aus verwaltungsvereinfachenden Gründen nicht nach den Kriterien des Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG, wie Lage, Beschaffenheit oder Widmung beurteilt worden sind, sondern Basis der Berechnungen die dem Verfasser angeblich bekannten, nie zur Überprüfung offengelegten „ortsüblichen Baulandpreise“ und eine Bodenwertverzinsung von 3-4 % gewesen wären, die für das zum Gebrauch überlassene Grünland am Seeufer niemals zutreffend waren und sind.

Soweit nunmehr wiederum nur darauf hingewiesen wird, dass die vorgesehenen neuen Tarife „unter Beachtung der immobilienwirtschaftlich im Vergleichsweg erhobenen Preissteigerung bei den Entgelten für Nutzungen der Grundstücke an Seen im Zeitraum 2013 – 2023 kalkuliert“ worden wären (vgl E S 5, f), bleibt auch das neue Bewirtschaftungssystem für die betroffenen Mieter intransparent, nicht nachvollziehbar und unüberprüfbar. Gerade vor dem Hintergrund der vom Land Salzburg bereits 2006 und 2016 jeweils neu als „marktkonform und gerecht“ etablierten Bewirtschaftungssysteme, ist nicht erkennbar, dass die „Evaluierung“ der Tarifentwicklung im „Vergleich mit anderen Seen“ und „die Festlegung eines neuen Basiswertes“ tatsächlich richtig erfolgt ist.

Etwa können große Seen wie der Wolfgangsee, Mondsee oder Attersee mit den im Gesetzentwurf angeführten kleinen Salzburger Seen nicht verglichen werden. Es gibt dort (noch) keine Luxus-Villen auf Landesgrund mit entsprechender hochwertiger Nutzungsinfrastruktur; vielen Mietflächen an den Salzburger Seen fehlt jegliche Infrastruktur, wie eine Zufahrt oder Parkmöglichkeiten; sie sind nur zu Fuß, teilweise nur mühsam und über Fremdgrund oder seeseitig erreichbar und dem entsprechend auch schwer instandzuhalten. 

Wie sich aus einer Landtagsanfrage von Frühjahr 2024 (und einem dazu ergangenen Bericht der Salzburger Nachrichten) ergab, hat das Land etwa im Jahr 2010 einen 1310 m2 großen Seestreifen um den Preis von € 131.000, sohin um €100/m2 (an eine Gesellschaft mit Beteiligung eines russischen Staatsbürgers) verkauft. 

Laut Bodenpreise.at belief sich per Stand März 2017 zB in den Gemeinden am Wallersee, etwa in Enzing der Kaufpreis für Bauland auf € 65-100/m2 und für Grünland auf € 3-4,5/m2. 

Die statistische Auswertung von Kaufverträgen aus der Dokumentensammlung des österreichischen Grundbuchs, die kein Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Vertragsparteien erkennen lassen, ergab laut Statistik Austria im Jahr 2023 einen Bodenpreis für Ackerland von € 3,7/m2 bzw für Dauergrünland von € 3,2/m2. 

Laut Internetrecherche beträgt der aktuelle Marktwert zB in der Gemeinde Henndorf am Wallersee für Bauland € 317,01/m2 und für Grünland € 10,19/m2; in der Gemeinde Neumarkt am Wallersee für Bauland € 207,77/m2 und für Grünland € 5,94/m2.

Vor diesem Hintergrund sollen sohin die Mieter, wenn sie dazu überhaupt noch in der Lage sind, auch in der nächsten Vertragsperiode Mietentgelte zahlen, die in ihrer Gesamthöhe schon als Kaufpreis für das unbebaut überlassene Grünland angemessen wären. (vgl § 5: wertgesichert € 9.600 x 10 = ca € 100.000 für Vertragsfläche kleiner oder gleich 1000 m2)

Das Gesetz verfehlt damit eindeutig das Ziel, dass „die Nutzung von Seeuferflächen für alle BürgerInnen sowie insbesondere für Familien leistbar bleiben“ und „nicht nur noch den Höchstbietenden gewährt werden soll“.

Eine „sowohl wirtschaftlich wie sozial vertretbare“ Tarifgestaltung kann mit Mietengelten in der Höhe von jährlich mehreren tausend Euro für eine eingeschränkt nutzbare Grünfläche an einem immer wieder Überflutungen und Schäden durch Hochwasserereignissen ausgesetzten Seeufer nicht erreicht werden. 

Das Land Salzburg treibt seine bewährten Vertragspartner in finanzielle Notsituationen, insbesondere dann, wenn sich ihre mit erheblichen finanziellen Mitteln errichteten und erhaltenen Baulichkeiten zur Gänze auf Landesgrund befinden und keine (Ausweich-) Möglichkeit besteht, etwa durch Rückbauten oder Entfernung von Bauten eine günstigere Entgeltsberechnung als nach Tarif A 3 (mit wertgesichert € 16/m2 und Jahr) zu erreichen. 

Scheinbar soll entgegen der anderslautenden Behauptung „die polystrukturelle, teils historisch gewachsene, örtliche Nutzerstruktur“ (vgl E S 4) mit Hilfe des stetig wachsenden finanziellen Leistungsdrucks auf die Mieter aus dem Klein- und Mittelstand langsam zur Gänze verdrängt und durch eine finanzkräftige Mieterkundschaft ersetzt werden.

4. Das beabsichtigte Tarifsystem ist auch deshalb sachlich unangemessen, weil es die weiteren vertraglichen Leistungspflichten des Mietersvöllig unberücksichtigt lässt und keine Gleichwertigkeit (Äquivalenz) der Vertragsleistungen von Vermieter und Mieter anstrebt oder sicherstellt. 

In dem privatwirtschaftlichen Vertragssystem, das beibehalten werden soll, wurden dem Mieter bisher die Steuerzahlungs-, Erhaltungs-, Instandhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Schadenersatz- und Gewährleistungspflichten des Grundeigentümers (zB nach § 1096 f ABGB) für die Mietfläche als weitere Vertragspflichten auferlegt.

Dadurch erzielt das Land Salzburg zu Lasten des Mieters eine beträchtliche Ersparnis an Kosten, zB allein für notwendige Pflege-, Reinigungs- und Schutzarbeiten, die es aufgrund landesverfassungsrechtlicher Pflichten (etwa zur Sicherstellung der Erholung der Bevölkerung oder Wahrung der Kulturlandschaft) ohne die vertraglichen Leistungspflichten des Mieters auf den Mietflächen nach naturschutzrechtlichen Vorgaben selbst laufend durchführen müsste. 

5. Der Gesetzesentwurf bewirkt auch eine Fortschreibung der unzulässigen Entgeltvorschreibung für Eigentum des Mieters.

Bereits mit Missstandsbericht vom 27.1.2017 hat die Volksanwaltschaft das Land Salzburg darauf hingewiesen, dass eine Miete eigener Sachen (Superädifikate) rechtlich nicht in Frage kommt. 

Das Land Salzburg hat dem Mieter weder bebaute Mietflächen zur Verfügung gestellt noch für Bauten auf Landesgrund (Superädifikate) Investitionsbeiträge oder Ablösezahlungen geleistet. 

Dennoch verpflichtet das Land Salzburg einzelne Mieter, neben dem Gebrauchsentgelt für den überlassenen Grund nach Tarif A 1 (fürGrünland, Freifläche, Wiese im Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiet) im Wege eines Tarifzuschlags auch Gebrauchsentgelt für ihr Eigentum, sohin für den von ihnen selbst geschaffenen „Mehrwert“ aus Bauten zu leisten, die sie selbst errichtet, instandgehalten, saniert und bei Vertragsende entschädigungslos wieder zu entfernen haben. 

Für die von den Mietern mit Eigenmitteln errichteten Bauten sehen die Tarife der Type A 2 – A 4 Entgelte in Höhe (der Differenz zu Tarif A 1) von jährlich wergesichert € 3,20/m2 bzw € 6,40/m2 für jeweils die komplette Vertragsfläche vor, wenn die Bebauung mehr als 10m2 Landesfläche in Anspruch nimmt. 

Das Land Salzburg wird dadurch zwangsläufig unredlich bereichert. 

Es hat den Mietern als seinen Vertragspartnern die Zustimmung zur langlebigen Bebauung der jeweiligen Mietfläche, dies teils unter kostenintensiven Auflagen wie der Herstellung von Kanalanschlüssen sowie der Errichtung von Uferschutzbauten erteilt. 

In der Vergangenheit hat das Land Salzburg (wie etwa im Informationsblatt „Ufermiete Wallersee“) wiederholt bekräftigt, dass durch die jeweils „marktkonformen und gerechten“, durchgehend gegen Geldentwertung abgesicherten Mietentgelte, die keine Entgeltanteile für die Bauten der Mieter enthielten, auch in den nachfolgenden Vertragsperioden Rechtssicherheit für längerfristige Investitionen gewährleistet ist. 

Die Einführung des neuen Bewirtschaftungssystems widerspricht daher elementaren Grundsätzen des Vertragsrechts: der rechtsgeschäftliche Verkehr soll sich nach Treu und Glauben ehrlich abspielen und darf nicht dazu missbraucht werden, Vertragspartner hineinzulegen oder zu übervorteilen. Jeder, der am Rechtsleben teilnimmt, hat zu seinem Wort und seinem Verhalten zu stehen und darf sich nicht ohne triftigen Grund in Widerspruch zu dem setzen, was er früher vertreten hat und worauf andere vertraut haben. 

Die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit, die im Bereich der Verwaltung zu beachten sind, rechtfertigen nicht, dass das Land Salzburg seine Machtposition ausnützt und die Folgen von Unrichtigkeiten und Ungenauigkeiten einer „vereinfachten, verwaltungsökonomischen Bewirtschaftung von Landesvermögen“ im Bereich der Privatwirtschaft dem Vertragspartner aufbürdet, der in schwächerer Verhandlungsposition ist.

6. Privatgewässer im Land Salzburg sind den öffentlichen Gewässern gleichgestellt. (LGBl 1920/Nr 28) 

Flächen im Wasserbett des Sees unterliegen daher § 8 WRG: sie dürfen im Rahmen des unentgeltlichen Gemeingebrauchs von jedermann unentgeltlich und gleichermaßen begangen bzw genutzt werden.

Noch in der Vertragsperiode 2006 – 2015 hat das Land Salzburg diese Rechtslage berücksichtigt und die Vertragsflächen seeseitig entlang einer angelegten Seeuferpromenade bzw am Seeufer entlang des Wasserbetts festgelegt. Dieses endet dort, wo das Seewasser bei regelmäßig wiederkehrendem höchsten Wasserstand immer wieder hinreicht bzw anschlägt, wenn eine Uferschutzmauer errichtet wurde, um einen Landabriss bzw eine Abschwemmung durch das Wasser zu verhindern.

So konnten vor 2016 Flächen außerhalb der Mietgrundstücke bis zur wechselnden Wasserlinie des Sees, sei es auf einer befestigten Promenade oder am (vorübergehend) trockenen Seeufer im Rahmen des Gemeingebrauchs vom Mieter wie von jedermann unentgeltlich genutzt werden. Es bestanden für diese Flächen für den Mieter auch keine vertraglichen Nebenleistungspflichten, wie etwa die ihm seit 2016 vom Land Salzburg auferlegten Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten.

Solch eine „öffentliche Erholungsnutzung auf Uferwegen und den Flächen zwischen Uferweg und See“ sieht auch der Gesetzesentwurf vor. (vgl E S 3, Pkt 1.3.5.) 

Er stellt aber nicht sicher, dass Flächen des Seebetts, die vorübergehend trocken und/oder ständig von Wasser bedeckt sind, von der Bewirtschaftung ausgenommen sind, wenn keine über den Gemeingebrauch hinausgehende, allenfalls nach WRG zu bewilligendeSondernutzung durch Wassereinbau, Boje oder seebezogene Infrastruktur vorliegt, die einer Tarifberechnung nach Typ A 5 oder Sondertarif 1 unterliegen würde. 

Die Sicherstellung eines unentgeltlichen Gemeingebrauchs auch für den Mieter ist aber erforderlich, um Verletzungen des § 8 WRG sowie des Gleichbehandlungsgrundsatzes künftig auszuschließen. 

Das Land Salzburg hat eingeräumt, bei der einseitigen Neuberechnung der Vertragsflächen zum 1.1.2016 die konkreten topografischen Verhältnisse, wie etwa Flach- und Steiluferbereiche und auch die Seespiegelanhebung am Wallersee um ca 40 – 50 cm nicht ausreichend berücksichtigt zu haben. (vgl § 3) 

Zur Ermittlung der sog. „gemittelten Wasserstandslinie“ hat es auf ungeeignete, ungenaue technische Verfahren, wie zB ALS Airborne Laserscanning, und auf unzutreffende hydrografische Daten zurückgegriffen. So wurden den 2004 vermessenen Mietflächen neue Flächen im Bereich der öffentlichen Erholungsnutzung hinzugerechnet, wobei es für einzelne Mieter zu Vergrößerungen der Mietgrundstücke um mehr als 100 % gekommen ist.

Dass die Vermietung von Flächen, die zum Teil ständig, zum Teil regelmäßig wiederkehrend unter Wasser stehen und an denen ein Mieter weder eine ausschließliche Nutzung noch einen Schutz vor Besitzstörung hat, unzulässig ist, hat die Volksanwaltschaft im oben angeführten Missstandsbericht ausgeführt.

Kein Mieter darf gegenüber anderen Mietern oder Bürgern dadurch benachteiligt werden, dass er für einen ihm gesetzlich unentgeltlich zustehenden Gebrauch ein Nutzungsentgelt zahlen und weitere vertragliche Nebenleistungen erbringen muss. 

Die bei der Neudefinition der Mietflächen unterlaufenen Fehler und dadurch bewirkten Rechtswidrigkeiten können mit den beabsichtigten Minderungsbeträgen bzw Tarifabschlägen nicht beseitigt werden, umso weniger als sie dem betroffenen Mieter auch nur vorübergehend, zudem jährlich bis auf Null verringert und nur in Abhängigkeit von einander gewährt werden. (§ 3)

Mangels hinreichender Konkretisierung der Lage von Flachuferbereichen bzw „Vertragsflächen mit überwiegender (mehr als 50 % der Uferlinie der Vertragsfläche) Flachuferausbildung“, für die ein Anspruch auf Minderungsbeträge bestehen soll (vgl E, S 8), wäre die Regelung für Mieter auch nicht durchsetzbar. 

Insoweit der zusätzliche „Abschlag von 15 % am Wallersee auch die vorgenommene Seespiegeländerung berücksichtigt“, erscheint eine Regelung, die vom Abschlag gemäß Z 1 abhängig ist und „von der Summe nach Abzug des Abschlags gemäß Z 1“ berechnet wird, zudem sachlich unangemessen, um die Folgen der unberücksichtigten Seespiegelanhebung auszugleichen, die in der falschen Berechnung der gemittelten Wasserstandslinie und damit in einer zum Nachteil des Mieters gesetzwidrig festgelegten Vertragsfläche immer fortbestehen bleiben.